01
限购与购房资格
一句话：杭州已经不限购了。但"不限购"不等于"什么都不用管"——还有 4 类限制仍在，这是最容易跟客户讲错的地方。
已取消2024-05-09 起施行
全域取消住房限购
依据《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》第三条："在本市范围内购买住房，不再审核购房资格。"上城、拱墅、西湖、滨江、萧山、余杭、临平、钱塘、富阳、临安 10 区 + 桐庐、建德、淳安 3 县市，无例外、无差异。
户籍
不限
社保 / 个税
不查
套数
不限
2026-10-15 落地的 8·28 新政细则（《关于推动我市房地产高质量发展的通知》等）再次确认：不限购、首套按区认定，通篇未恢复任何购房资格审查。
仍然存在的 4 类"类限制"
不限购 ≠ 零约束。这四条会真实影响客户能不能买、什么时候能卖。
① 新房仍要公证摇号触发式
- 意向登记家庭数 > 当期准售房源数 → 必须公证摇号；≤ 则房企自主销售
- 摇号项目按 人才 ≤20% / 无房家庭 30%~50% / 普通家庭 切块
- 2024-10-09 后出让地块：不再社保排序
② 限售只剩老地块看地块时间
- 2024-10-09 前出让地块：三类情形仍 5 年限售（人才优先购房、热点楼盘、中签率 ≤10%）
- 之后出让地块：一律不限售
- 2026 年已无新增限售项目，存量在陆续解禁
③ 城西科创大走廊定向区域限定
- 实施范围内项目，不少于 50% 房源定向供应
- 需区域内连续缴社保满 24 个月
- 人才无房 ≥10%、无房 ≥20%、其他 ≥20%
④ 境外个人限 1 套特殊主体
- 港澳台、外籍在杭可购 1 套自住住房
- 需提供：境内无其他住房书面承诺 + 杭州工作证明
- 网传"需国安局备案"无官方依据
⚠️ 必须分清的两个概念（讲错要挨骂）
购房资格：不需要社保、不需要户口、不限套数 —— 谁都能买。
无房家庭优先摇号资格：非本市户籍家庭，仍须在意向登记日前 连续缴社保或个税满 36 个月。
这是"优先权"的门槛，不是"能不能买"的门槛。客户问"我是外地人能不能买"，答案是能；问"能不能算无房户优先"，得看社保。
无房家庭优先摇号资格：非本市户籍家庭，仍须在意向登记日前 连续缴社保或个税满 36 个月。
这是"优先权"的门槛，不是"能不能买"的门槛。客户问"我是外地人能不能买"，答案是能；问"能不能算无房户优先"，得看社保。
三种最常见的讲错
| 常见说法 | 正误 | 正确表述 |
|---|---|---|
| "限购取消了，随便买多少套都行" | 半错 | 买多少套确实不限，但贷款和契税仍按套数算：第三套契税 3%、第三套能不能贷款要看银行 |
| "限购取消了，所以老盘也不限售了" | 错 | 限售看地块出让时间。2024-10-09 前出让的老地块，三类情形仍 5 年限售 |
| "外地人要交一年社保才能买" | 错 | 购房不要社保。只有想算"无房家庭"优先摇号才需 36 个月 |
02
商业贷款
2026 年杭州商贷的关键词是「三低一长」：低首付、低利率、低月供（贴息）、长年限。
| 项目 | 现行口径 | 生效时间 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 首付比例 | 首套 15% ／ 二套 15% | 2024-10-09 起 | 已不再区分首套二套，统一 15%。三套无官方规定 |
| 贷款利率 | 3.05% = 5Y+ LPR 3.50% − 45BP |
2025-05-21 起 LPR 更新至 2026-10-20 |
首套二套同价；全省统一下限，各行不自行差异化定价 |
| 贷款年限 | 最长 40 年 | 2026-08-28 起 | 仅纯商贷可 40 年；公积金及组合贷仍 30 年 |
| 年龄限制 | 年龄 + 贷款期限 ≤ 75 | 银行实操 | 非成文政策。要满 40 年，购房人年龄须 ≤35 周岁 |
| 收入要求 | 月房贷/收入 ≤50% 月总债务/收入 ≤60% |
2026-08-28 起 | 监管硬指标，白纸黑字写在《个人住房贷款管理办法（试行）》 |
| 放款节点 | 预售项目：竣工备案后放款 现房：销售备案后放款 |
2026-08-28 起 | 买房后不用立刻开始还月供，压力后移 |
利率怎么算出来的
5年期以上 LPR
3.50%
2026-10-20 报价
−
杭州统一加点
45BP
0.45%
=
实际执行利率
3.05%
首套二套同
LPR 自 2025-05-20 起已连续 17 个月维持 3.50%。网传"杭州有银行做到 2.76%"已被杭州市辟谣网核实为不实 —— 3.05% 是人行利率自律机制划定的全省下限，外资行同样要守。
2026 年新增大招：购房贷款贴息
2026-10-01 起施行
暂定 1 年
免申即享
依据财金〔2026〕95 号《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，同时满足三个条件才能享受：
条件一
首套住房
且为新发放商贷
条件二
面积 ≤120㎡
建筑面积，不是套内
条件三
总价 ≤150 万
成交总价
- 贴息标准：按贷款本金 年化 1 个百分点，期限最长 5 年，单户可享受贴息的贷款规模上限 100 万
- 资金分担：中央财政 90% + 地方财政 10%，银行直接抵扣利息，不用申请
- 效果：3.05% 贴息后等效约 2.05%；100 万贷款 5 年累计省息近 5 万元
- 覆盖范围：杭州 1—8 月成交住宅中，面积 ≤120㎡ 且总价 ≤150 万的二手住宅约占三分之一
注意：贴息只针对商贷。公积金贷款、组合贷中的公积金部分、二套、存量转贷都不适用。想拿贴息就不能走纯公积金。
首套怎么认定：认房不认贷 + 按区
- 不认贷：不看贷款记录。以前贷过款、已经卖掉或还清，不影响按首套算
- 按区认房：只看家庭在所购住房所在行政区内的成套住房套数
- 在该区无住房，或该区仅 1 套且已在杭州市二手房监管服务平台挂牌出售 → 按首套认定
✓ 算首套
拱墅已有 1 套 → 去西湖区买，西湖区无房 → 西湖这套算首套
✗ 算二套
西湖已有 1 套未挂牌 → 在西湖再买 → 算二套（挂牌出售后可算首套）
跨城市房产不计入。官方文件用词是"城区"，未逐字定义"行政区"；2026 年主流银行按行政区分别认定，但个别银行系统可能残留"核心四区合并"的历史设置 —— 签贷款前让客户经理按拟购区出具书面认定。
三套房能不能贷款？—— 官方没有规则，别当成政策讲
杭州官方文件自 2024-10-09 起只写"不再区分首套、二套"，从未规定第三套。属银行自主审贷。
银行实操：以行政区为单位受理。同一区内已有 2 笔未结清房贷 → 基本拒贷；跨区购房可受理；前两套均无贷款余额的，多数银行可受理。
对客户就一句话："先查征信，再找拟贷款行预审，没有统一答案。"
银行实操：以行政区为单位受理。同一区内已有 2 笔未结清房贷 → 基本拒贷；跨区购房可受理；前两套均无贷款余额的，多数银行可受理。
对客户就一句话："先查征信，再找拟贷款行预审，没有统一答案。"
03
公积金贷款（重点）
2026 年公积金改了两次，是这几年力度最大的一轮。记住三个数：180 万 / 90 万 / 20 倍。
额度：家庭 180 万，个人 90 万
| 项目 | 全市（市区） | 桐庐 / 淳安 / 建德 | 说明 |
|---|---|---|---|
| 家庭最高可贷 | 180 万 | 130 万 | 夫妻双方共同申请，按合计额度 |
| 个人最高可贷 | 90 万 | 65 万 | 单身或单方缴存 |
| 可贷额度计算倍数 | 20 倍 | 20 倍 | 个人可贷 = 账户月均余额 × 20，且不超过上限 |
| 贷款利率（5年以上） | 首套 2.60% ／ 二套 3.075% | 2025-05-08 起下调 0.25 个百分点 | |
| 贷款利率（5年及以下） | 首套 2.10% ／ 二套 2.525% | 贷款期限 ≤5 年适用 | |
| 首付比例 | 统一 20% | 二手房房龄 >20 年 → 30%；保障性住房 15% | |
| 贷款年限 | 最长 30 年 | 男 ≤68 周岁、女 ≤63 周岁到期；二手房房龄+期限 ≤70 年 | |
| 缴存要求 | 连续缴存 6 个月 | 正常足额缴存，申请时已连续 6 个月（含）以上 | |
依据：2026-04-01 起施行的《关于优化住房公积金使用政策有关事项的通知》（杭房公委〔2026〕1 号）。
上浮规则：夫妻最高能到 324 万，怎么算的
上浮分两种：人群类型和房屋类型。两种之间可以叠加，同一种之内只能选一个（择高）。
人群类型上浮按家庭类别人
新市民 / 青年人家庭+20%
多子女家庭+60%
高层次人才家庭+50%
新市民＝未获杭州户籍或获户籍不满 3 年；青年人＝35 周岁及以下。
房屋类型上浮按买的什么房
新建商品住房认定为绿色低碳建筑+20%
"以旧换新"（近一年内已出售存量住房）+20%
两类房屋情形只能享其一，不重复叠加。
叠加矩阵（官方政策问答原文口径）
| 叠加方式 | 叠加比例 | 个人可贷 基数 90 万 | 家庭可贷 基数 180 万 |
|---|---|---|---|
| 无上浮（基础额度） | — | 90 万 | 180 万 |
| 仅 新市民 / 青年人 | +20% | 108 万 | 216 万 |
| 仅 高层次人才 | +50% | 135 万 | 270 万 |
| 仅 多子女 | +60% | 144 万 | 288 万 |
| 多子女 ＋ 绿色低碳 / 以旧换新 | +80%（封顶） | 162 万 | 324 万 |
| 高层次人才 ＋ 绿色低碳 / 以旧换新 | +70% | 153 万 | 306 万 |
| 新市民 / 青年人 ＋ 绿色低碳 / 以旧换新 | +40% | 126 万 | 252 万 |
回答客户的"最高能贷多少"—— 分三层说，别说错
第一层：不看任何人，夫妻双方缴存家庭最高 180 万、个人 90 万（桐庐淳安建德 130 万 / 65 万）。
第二层：符合上浮情形，往上加。多子女最高 +60%（288 万）；人才 +50%（270 万）；新市民青年 +20%（216 万）。
第三层：人群类型和房屋类型择高叠加，封顶 +80% → 家庭 324 万、个人 162 万。这是天花板。
注意：324 万不是"人人都能贷到"，还要过账户余额 ×20 倍、房价 ×80%、还款能力这三道关。
第二层：符合上浮情形，往上加。多子女最高 +60%（288 万）；人才 +50%（270 万）；新市民青年 +20%（216 万）。
第三层：人群类型和房屋类型择高叠加，封顶 +80% → 家庭 324 万、个人 162 万。这是天花板。
注意：324 万不是"人人都能贷到"，还要过账户余额 ×20 倍、房价 ×80%、还款能力这三道关。
多子女家庭怎么认定（这是能不能加 60% 的关键）
- 二孩家庭：同一对夫妻（至少一方为杭州户籍）2016-01-01（含）以后生育二孩
- 三孩家庭：同一对夫妻（至少一方为杭州户籍）2021-05-31（含）以后生育三孩
- 认定依据：以杭州市卫生健康委员会数据查询结果为准，不用自己开证明
提醒客户：孩子出生时间early于上述节点、或夫妻双方均非杭州户籍的，不算"我市多子女家庭"。
贷款次数：2026-10-14 起不再限制了
这是本轮最容易被忽略、但对改善客户最有用的变化。
旧规则
有 2 次公积金贷款记录 → 不得再贷
现规则
只要无未结清公积金贷款 → 可申请，不受次数限制
但套数仍是硬约束：在所购住房所在区、县（市）已有 2 套及以上住房，或有未结清公积金贷款的，仍不得申请。
公积金首套 / 二套怎么认定
| 档位 | 认定条件（同时满足区县套数 + 公积金贷款记录） | 5年以上利率 |
|---|---|---|
| 首套 | 购房所在区县市无住房；或仅 1 套且已挂牌出售；且无公积金贷款记录 | 2.60% |
| 二套 | 符合任一：① 区内无房，但有 1 次已结清公积金贷款记录 ② 区内仅 1 套已挂牌 + 1 次已结清记录 ③ 区内仅 1 套未挂牌 + 无贷款记录 ④ 区内仅 1 套未挂牌 + 1 次已结清记录 | 3.075% |
| 不得申请 | 区内有 2 套及以上住房；或有未结清公积金贷款 | — |
注意区别：商贷"按区认房 + 不认贷"；公积金"按区认房 + 认公积金贷款记录"。同一个客户，商贷可能算首套、公积金只能算二套。
配套的提取政策（2026 年也放宽了）
装修提取
25 万
凭装修发票 + 合同，最高提 25 万。满 15 年老房可按 1000 元/㎡ 定额核定，免发票。再次申请需距上次满 10 年。
契税提取
全额
2026-04-01 后缴纳契税的，本人及配偶可提取公积金支付契税，一套限提 1 次，不超过实缴契税总额。
物业费提取
1 万/年
家庭名下 1 套自住住房，按实际物业费支出每年提 1 次，家庭年上限 1 万元。
另外：家庭代际互助范围扩大 —— 本人余额不足时，配偶、双方父母、子女及其配偶均可提取各自公积金。
⚠️ 两个"不能同时拿"
① 贴息只给商贷，公积金贷款拿不到贴息。
② 想用纯公积金享受 2.6% 低利率，就不能同时享受 1% 贴息。
怎么选？看贷款额：贷得多（公积金够用）走纯公积金；贷得少（≤150 万总价、≤120㎡）走商贷吃贴息更划算 —— 计算器里可以直接对比。
② 想用纯公积金享受 2.6% 低利率，就不能同时享受 1% 贴息。
怎么选？看贷款额：贷得多（公积金够用）走纯公积金；贷得少（≤150 万总价、≤120㎡）走商贷吃贴息更划算 —— 计算器里可以直接对比。
04
税费：买方付什么、卖方付什么
2024 年 12 月契税改制、2026 年 1 月增值税下调，网上大量旧口径还在传。契税分界线是 140㎡，不是 90㎡；增值税不满两年是 3%，不是 5%。
买方：主要是契税
| 税种 / 费用 | 套次 | 面积 / 条件 | 税率 / 标准 | 备注 |
|---|---|---|---|---|
| 契税 买方唯一大额税 |
首套 | ≤140㎡ | 1% | 家庭成员＝购房人+配偶+未成年子女； 2024-12-01 起施行，90㎡ 旧标已废 |
| >140㎡ | 1.5% | |||
| 二套 | ≤140㎡ | 1% | ||
| >140㎡ | 2% | |||
| 三套及以上 | 不分面积 | 3% | ||
| 物业专项维修资金 | 仅新房 | 带电梯 65 元/㎡ 不带电梯 35 元/㎡ 排屋别墅 45 元/㎡ | 余杭区略低：60 / 30 / 40 | |
| 不动产登记费 | 住宅 | 0 元 | 国家标准 80 元/件，杭州 2025-01-01 至 2027-12-31 零收费 | |
| 印花税 | 住宅买卖 | 免征 | 财税〔2008〕137 号；权证贴花已于 2022 年取消 | |
契税买方唯一大额税
首套 ≤140㎡1%
首套 >140㎡1.5%
二套 ≤140㎡1%
二套 >140㎡2%
三套及以上 不分面积3%
家庭成员＝购房人＋配偶＋未成年子女；2024-12-01 起施行，90㎡ 旧标已废
物业专项维修资金仅新房
带电梯65 元/㎡
不带电梯35 元/㎡
排屋别墅45 元/㎡
余杭区略低：60 / 30 / 40 元/㎡
不动产登记费住宅
杭州现行0 元
国家标准 80 元/件，杭州 2025-01-01 至 2027-12-31 零收费
印花税住宅买卖
买方免征
财税〔2008〕137 号；权证贴花已于 2022 年取消
卖方：增值税 + 个税
| 税种 | 情形 | 税率 | 说明 |
|---|---|---|---|
| 增值税 | 持有 不足 2 年 | 3% 全额 | 2026-01-01 起由 5% 降至 3%（财政部税务总局公告 2025 年第 17 号）；不含税价×3%，不得减除原购房价 |
| 持有 满 2 年（含） | 免征 | 全国统一，不再区分普通/非普通住宅 | |
| 附加税费 | 仅不足 2 年时产生 | 增值税 × 12% | 城建税 7% + 教育费附加 3% + 地方教育附加 2%。是否再享"六税两费"减半存在窗口差异，以实际征收为准 |
| 个人所得税 | 满五唯一 | 免征 | "满 5 年"与"家庭唯一"两个条件必须同时满足 |
| 非满五唯一 | 差额 20% 或全额 1% |
能提供原值凭证按差额 20%；不能提供的杭州按转让收入 1% 核定。实务窗口常按孰低测算，但严格说不能随意择低 | |
| 土地增值税 | 个人销售住房 | 免征 | 财税〔2008〕137 号 |
| 印花税 | 个人销售住房 | 免征 | 同上 |
| 换购退税 | 卖房后 1 年内重新购房 | 退还已缴个税 | 财政部税务总局住建部公告 2026 年第 3 号，执行至 2027-12-31。新购金额≥转让金额全额退，小于则按比例退 |
新房 vs 二手房，谁交什么
| 环节 | 新房（一手） | 二手房 |
|---|---|---|
| 买方 · 契税 | 有，标准相同 | 有，标准相同 |
| 买方 · 维修资金 | 有（65/35/45 元/㎡） | 无（随产权转移，余额一并转移） |
| 买方 · 登记费 / 印花税 | 0 / 0 | 0 / 0 |
| 卖方 · 增值税 | 开发商缴纳，买方不涉及 | 满 2 年免；不足 2 年 3% + 附加 |
| 卖方 · 个税 | 不涉及 | 满五唯一免；否则 20% 或 1% |
| 卖方 · 土增 / 印花 | 开发商缴纳 | 个人暂免 / 暂免 |
| 中介费 | 通常无（或有渠道费） | 杭州基本行情：100 万以内部分 1.5%、100 万以上部分 1%，双边各收；市场调节价，各家中介有差异 |
三个时间点：满二、满五怎么起算
起算点一
房产证登记日期
起算点二
契税完税证明填发日期
规则
两者孰先
网签时间不作为起算点 —— 这是客户最常搞错的。网签只是交易备案，不能替代房产证或契税完税时间。
"唯一住房"的地域范围是浙江省内唯一，不是全国唯一（国税发〔2007〕33 号）；个税口径写夫妻双方，契税明确含未成年子女。
05
各区之间怎么认定
这是最绕的一块。三件事的认定口径不一样：限购统一、商贷按区、契税按区查档、公积金按区。
| 事项 | 认定范围 | 结论 | 依据 / 时间 |
|---|---|---|---|
| 限购 | 全市统一 | 13 个区县市全部取消，无差异 | 2024-05-09《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》 |
| 商贷首套 | 购房所在行政区 | 只看本区套数，不看贷款记录、不看外地房产 | 2023-09-05 认房不认贷 + 2024-05-09 按区认定 |
| 契税套数 | 购房所在行政区 | 主城四区（上城/拱墅/西湖/滨江）2025-04-21 起不再互认，各自只查本区；萧山、余杭、临平、钱塘、富阳、临安与主城四区之间、六区相互之间本就互不认 | 杭州房管+税务+规资三部门通知，2025-04-21 执行 |
| 公积金首套 | 购房所在区、县（市） | 按区认房 + 认公积金贷款记录（与商贷不同） | 杭州公积金中心现行口径 |
| 维修资金 | 项目所在区 | 市级 65/35/45；余杭 60/30/40 | 杭州市物业专项维修资金管理办法，2026-01-01 |
| 桐庐 / 建德 / 淳安 契税查档 | — | 未查到官方口径 建议直接问当地税务窗口 | 浙财税政〔2024〕6 号授权各地确定查询规则，三县市未见公开文件 |
关键变化：跨区买房，可能从"三套"变"首套"
2025-04-21 之前，主城四区被视为一个区域：滨江 1 套 + 拱墅 1 套，在西湖再买 → 算第三套，契税 3%。
2025-04-21 之后，四区各查各的：同样情况在西湖买房 → 算首套，140㎡ 以下契税 1%。
500 万的房子，这一条就差 10 万元。
2025-04-21 之后，四区各查各的：同样情况在西湖买房 → 算首套，140㎡ 以下契税 1%。
500 万的房子，这一条就差 10 万元。
13 个区县市差异一览
| 区域 | 限购 | 契税查档 | 维修资金 （带电梯/无电梯） | 2026 年在执行的区级补贴 |
|---|---|---|---|---|
| 上城 / 拱墅 / 西湖 / 滨江 | 无 | 只查本区 | 65 / 35 | 以当期活动为准 |
| 萧山 / 钱塘 | 无 | 只查本区 | 65 / 35 | 曾有消费券活动 |
| 余杭 | 无 | 只查本区 | 60 / 30 | 新房每套 5 万元（阶段性） |
| 临平 | 无 | 只查本区 | 65 / 35 | 10 万元/套（限 200 名） |
| 富阳 | 无 | 只查本区 | 65 / 35 | 3 万元/套（限 100 套） |
| 临安 | 无 | 只查本区 | 65 / 35 | 10 万元/套（限 300 名） |
| 桐庐 / 建德 / 淳安 | 无 | 未查到 | 按当地 | 淳安 10 万元消费券 |
补贴会变、有名额、有截止日期，不是长期政策。二手房一般不享受，多为新房专享。做方案前必须查当期公告，别拿旧新闻当承诺。
06
算一下
改任何一项，下面立刻出结果。税费、首付、月供、贴息一次算完。
首付（最低）
45.0万
比例 15%
月供（等额本息）
12,725元
商贷 255 万 · 30 年
买方税费合计
3.78万
契税 1%
卖方税费合计
0.00万
新房不涉及
买方明细
契税—
物业专项维修资金—
不动产登记费0.00 万
印花税免征
买方税费小计—
首付 + 税费 一次性现金—
卖方明细
增值税—
附加税费（增值税×12%）—
个人所得税—
土地增值税 / 印花税免征
卖方税费小计—
贷款利息总额—
贴息判断
—
计算口径（透明可核）
- 契税 ＝ 总价 × 税率（≤140㎡：首套 1% / 二套 1%；>140㎡：首套 1.5% / 二套 2%；三套及以上 3%）
- 增值税（二手房不足 2 年）＝ 总价 ÷ 1.03 × 3%；附加 ＝ 增值税 × 12%
- 个税 ＝ 满五唯一 0；否则按核定口径 总价 × 1%（差额 20% 口径需原值，本计算器不自动套用）
- 月供 ＝ P × i × (1+i)n ÷ [(1+i)n − 1]；商贷 i＝3.05%/12，公积金首套 2.60%/12、二套 3.075%/12（≤5 年取 2.10% / 2.525%）
- 公积金可贷 ＝ min(上限 × 上浮系数, 总价 × 80%, 需贷款额)；上限 家庭 180 万 / 个人 90 万（三县市 130 / 65）
- 本计算器按家庭额度计算；单身请以个人上限 90 万为准，结果会相应减少
- 组合贷中公积金不足部分自动转商贷；纯公积金不足部分需自有资金补足
07
速查表 · 时间轴 · 来源
一页速查
| 项目 | 现行口径 | 生效时间 |
|---|---|---|
| 限购 | 全域取消，不限户籍 / 套数 / 社保 | 2024-05-09 |
| 限售 | 2024-10-09 后出让地块无限售；老地块三类情形仍 5 年 | 2024-10-09 |
| 商贷首付 | 首套 15% / 二套 15%（不区分） | 2024-10-09 |
| 商贷利率 | 3.05%（LPR 3.50% − 45BP），首套二套同价 | 2025-05-21 |
| 商贷年限 | 最长 40 年（纯商贷）；公积金 / 组合 30 年 | 2026-08-28 |
| 购房贴息 | 首套 + ≤120㎡ + ≤150 万，年化 1%、最长 5 年 | 2026-10-01 |
| 公积金额度 | 家庭 180 万 / 个人 90 万，倍数 20 倍 | 2026-04-01 |
| 公积金利率 | 5 年以上 首套 2.60% / 二套 3.075% | 2025-05-08 |
| 公积金首付 | 20%（房龄>20 年二手 30%，保障房 15%） | 2024-10-09 |
| 公积金上浮 | 多子女 +60%、人才 +50%、新市民青年 +20%、房屋类型 +20%，封顶 +80% → 324 万 | 2026-10-14 |
| 公积金次数 | 无未结清公积金贷款即可贷，不受次数限制 | 2026-10-14 |
| 契税 | 140㎡ 分界：1% / 1.5% / 1% / 2%；三套 3% | 2024-12-01 |
| 契税套数 | 按购房所在区查档（主城四区各自） | 2025-04-21 |
| 增值税 | 不足 2 年 3% 全额；满 2 年免征 | 2026-01-01 |
| 个税 | 满五唯一免；否则差额 20% 或核定 1%；换购退税至 2027-12-31 | 2026-01-01 |
| 满二 / 满五起算 | 房产证日期与契税完税日期孰先 | — |
| 登记费 | 杭州 2025—2027 零收费 | 2025-01-01 |
政策时间轴
2024-05-09
全面取消限购。不再审核购房资格；首套认定由"全市"改为"按区"
2024-10-09
商贷不再区分首套二套，最低首付统一 15%；新出让地块取消社保排序与限售
2024-12-01
契税改制。优惠面积标准由 90㎡ 提高到 140㎡，二套也享 1%
2025-04-21
契税套数按区查档。主城四区不再互认，跨区购房可算首套
2026-01-01
增值税下调。不足 2 年由 5% 降到 3%，满 2 年免征全国统一；换购退税延续至 2027 年底
2026-04-01
公积金提额。家庭 130 万 → 180 万，个人 65 万 → 90 万，倍数 15 → 20；新增装修、契税、物业费提取
2026-08-28
房贷新政。贷款年限 30 年延长至 40 年；收入比硬约束；预售项目竣工备案后放款
2026-10-01
购房贴息。首套小面积低总价，年化贴 1%，最长 5 年，免申即享
2026-10-14
公积金再放宽。多子女上浮 50% → 60%，叠加封顶 80%（家庭 324 万）；贷款次数不再限制；装修可提 25 万
这些说法已经过时了（别再用）
| 过时说法 | 状态 | 现行正确口径 |
|---|---|---|
| "公积金家庭最高 130 万、个人 65 万" | 已废 | 180 万 / 90 万（2026-04-01 起）。130 / 65 现在只适用桐庐、淳安、建德 |
| "多子女上浮 50%，最高 306 万" | 已废 | 60%，叠加房屋类型到 80% → 家庭 324 万（2026-10-14 起） |
| "公积金有 2 次贷款记录就不能再贷" | 已废 | 无未结清公积金贷款即可贷，不限次数（2026-10-14 起） |
| "契税 90㎡ 分界：90 以下 1%、以上 1.5%" | 已废 | 140㎡ 分界（2024-12-01 起）。90㎡ 旧标随财税〔2016〕23 号废止 |
| "二手房不满两年增值税及附加 5.6%" | 已废 | 增值税 3% + 附加 12% ＝ 约 3.36%（未减半）。5.6% 是 2025 年底前口径 |
| "主城四区契税套数互认" | 已废 | 2025-04-21 起各自只查本区 |
| "房贷最长 30 年" | 部分过时 | 纯商贷 40 年；公积金与组合贷仍 30 年 |
| "杭州有银行房贷做到 2.76%" | 不实 | 杭州市辟谣网已核实。3.05% 是全省自律下限，各行统一 |
| "外地人买房要交社保" | 错 | 购房不需社保；仅"无房家庭优先摇号"非户籍需 36 个月 |
主要来源
杭州本地
- 全面取消限购通知（2024-05-09）
hangzhou.gov.cn - 公积金优化政策（2026-04-01）
gjj.hangzhou.gov.cn - 公积金再放宽 · 政策问答（2026-10-14）
fgj.hangzhou.gov.cn - 推动房地产高质量发展通知（2026-10-14）
cxjw.hangzhou.gov.cn - 契税套数按区通知（2025-04-18）
fgj.hangzhou.gov.cn - 杭州公积金贷款热点问答（省直）
gjj.jgswj.zj.gov.cn
国家层面
- 契税优惠公告 2024 年第 16 号（140㎡）
zhejiang.chinatax.gov.cn - 个人销售住房增值税公告 2025 年第 17 号
12366.chinatax.gov.cn - 换购退税公告 2026 年第 3 号
szs.mof.gov.cn - 个人住房贷款管理办法（试行）· 金规〔2026〕5 号
jsjrb.gov.cn - 居民购房贷款贴息通知 · 财金〔2026〕95 号
新蓝网报道 - LPR 报价（2026-10-20）
pbc.gov.cn